Die nördliche Wohnung im Dachgeschoss vom St.Johannes-Stift 11 steht derzeit leer. Der Zustand der Wohnung verlangt vor einer neuen Vermietung eine Renovierung. Die zur Verfügung gestellten Fotos vermitteln einen Eindruck vom Zustand der Wohnung.
Daten der Wohnung gemäß des letzten Mietvertrags: 3 ½ Zimmer, Küche, Flur, Bad mit WC, 2 Trockenböden bzw. Abstellräume Wohnfläche 79,03 m² Nettomiete: 6,20 €/m² = 489,99 €/Monat Heizung über Gaskessel Kindergarten EG, Heizkostenabrechnung über Techem (Vorauszahlung 90 €/Monat) Warmwasserbereitung über E-Boiler im Bad Monatliche Betriebskostenvorauszahlung: 15,00 € Gemeinschaftliche Sattelitenantenne soll es geben
Im März 2016 besichtigen Herr Böttcher, Herr Wiedebusch und Herr Andresen die Wohnung. Herr Andresen wird gebeten, eine Beschlussvorlage und einen Beschlussvorschlag zu formulieren.
Welche Renovierungen sind erforderlich, damit eine Neuvermietung an einen potenten Mieter realistisch erscheint? Heizungs- und Sanitärarbeiten: Überprüfung des Warmwasserbereiters und der Trinkwasserhygiene (Legionellen). Kosten, für den Fall, dass der Boiler erneuert werden muss geschätzt 1.500 €. Elektroarbeiten: Es gibt zahlreiche defekte, Auf- und Unterputzschalter und –steckdosen, die eine Erneuerung verlangen. Zahlreiche Steckdosen und Schalter sind über fliegende, aufputzverlegte Zuleitungen über Fußleisten oder Türrahmen versorgt. Eine Installation unterputz wäre zu empfehlen. Ferner muss ein E-Check durchgeführt werden. Bisher mangelt es in der ganzen Wohnung an einem Fehlerstromschutz (FI-Schutz). Dieser muss nachgerüstet werden. Geschätzte Kosten 6.000 € Trockenbau- und Zimmererarbeiten: Aus der nach Nordwesten weisenden Dachschräge und dem Drempel im Wohnzimmer haben schon die langjährigen Vorvormieter sehr unangenehme Zugerscheinungen beklagt. Durch die vorhandene Konstruktion ist kein Erreichen einer Winddichtigkeit möglich. Die Wärmedämmstärke dürfte nur rund 50 mm betragen. Eine Demontage der innenseitig angebrachten Bekleidung, eine zeitgemäße Dämmung und eine Bekleidung mit Gipskartonplatten ist zu empfehlen. Die Gaube der Küche muss bzgl. maroder Stirnbretter geprüft werden. Geschätzte Kosten 6.000 €. Tischlerarbeiten: Die Fensterdichtungen sind sehr marode bzw. spröde. Die Fenster sollten eingestellt und die Dichtungen, wenn möglich, teilweise erneuert werden. Einige Innentüren sind entweder gar nicht vorhanden oder erneuerungsbedürftig. Die Türen zu den beiden nicht geheizten Trockenböden sind ungedämmt gegen den beheizten Wohnraum. Es wird empfohlen, die beiden Türen in gedämmter Form winddicht zu erneuern. 4.000 € Malerarbeiten: Die Raufasertapeten an den Wänden tragen schon einen zig-fachen Anstrich. Stellenweise lösen sich die Tapeten an den Nähten. Stellenweise haben die Mieter laienhaft Profilbrettbekleidungen angebracht, die schon vom Bauhof abgerissen und entsorgt wurden. Nagel- und Schraubenlöcher der Konstruktion sind vorhanden. Sofern der Maler die Flächen nur überstreichen soll, so belaufen sich die Kosten auf rund 5.000 €. Ein Maler kann für diese Arbeit aber keine Gewähr übernehmen. Es wird keine besonders gute Optik erreicht werden. Sofern der Maler die Tapeten der Wände (rund 350 m²) abreißen und durch neue ersetzen soll, belaufen sich die Kosten auf rund 9.000 €.Die Tapeten an den Decken sind erhaltenswürdig. Die dunklen Profilbrettbekleidungen der Decken im Flur und in der Küche sollten weiß gestrichen werden. Bodenbelagsarbeiten: Die Bodenbeläge im Wohnzimmer und in der Küche sind erhaltungswürdig. Die übrigen Bodenbeläge sind entweder abgängig oder gar nicht vorhanden. Aufgrund der teilweise unebenen Bretterfußboden wird vorgeschlagen, Linoleumplanken einzubauen. Die Kosten für das Angleichen der Unebenheiten, das Einbinden der Treppe im Flur und das Liefern und Verlegen von Bodenplanken werden auf rund 4.500 € geschätzt. Bauendreinigung, geschätzte Kosten 1.000 €
In der Summe ergeben sich geschätzte Gesamtkosten von 32.000 €.
Nach Einschätzung von Herrn Andresen wird es schwer werden, einen "vernünftigen" Mieter für die Wohnung zu finden, der bereit ist, für diese Wohnung in einem nur notdürftig renovierten Zustand mit zusätzlich hohen Heizkosten eine Miete in der bisherigen Höhe zu zahlen.
Bei einer Investition von 32.000 € würde es bei gleichbleibender Miete rund 6 Jahre dauern, bis sich der Renovierungsaufwand amortisiert hat. |